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Sareb, el Banco Malo

febrero 6 | En Dinero | Por | Con Sin comentarios

Como medida del Gobierno para hacer frente a la crisis financiera, el pasado 19 de noviembre de 2012 se crea en España la SAREB, Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S. A. nombre por el que se conoce al Banco Malo, cuya aprobación por Real Decreto-Ley tuvo lugar el 31 de agosto del pasado año. La función de esta entidad es hacerse cargo de los activos tóxicos de los balances de los bancos nacionalizados y de este modo incentivar de nuevo el flujo de crédito, y por consiguiente reactivar el mercado inmobiliario.

Para entender qué supone la creación de esta entidad debemos entender qué es un activo tóxico. Los activos tóxicos son fondos de inversión de muy baja calidad que se crean a partir de las hipotecas de alto riesgo, concedidas, sobre todo a partir del año 2008, a personas con dudosa solvencia económica, a las que se le cobran intereses y comisiones muy superiores a las habituales. Cuando los beneficiarios de estas hipotecas dejan poder hacerse cargo de ellas, los bancos acumulan una ingente cantidad de activos que suponen o corren el riesgo de suponer un saldo negativo. Estos son los activos tóxicos.

Funciones del banco malo

Sareb venderá o alquilará los inmuebles cedidos por la banca nacionalizada que estén terminados en función de la rentabilidad que se obtenga. Las promociones sin finalizar las podrá vender en el estado en que se encuentren o podrá correr con los gastos necesarios para terminarlas.
En cuanto a la gestión de los préstamos promotor, préstamos concedidos a entidades dedicadas a la construcción para el ejercicio de su labor y cuyo impago supone el grueso de la deuda de los bancos intervenidos, el banco malo facilitará la reestructuración de deuda (sin aportar financiación adicional); venderá carteras de préstamos, ejecutará hipotecas y financiará de su propio bolsillo la construcción de nuevas viviendas, entre otras cosas. Además la Sareb se encargará de la gestión de los activos en alquiler, o de las ventas. Lo que no hará el banco malo es facilitar financiación hipotecaria a particulares, para esta actividad Sareb está negociando con otras entidades.

Sareb no negociará directamente la venta de activos. Las cajas o entidades nacionalizadas cedentes tendrán competencias para colocarlos en el mercado con una comisión de hasta el 2%, mientras que los promotores y agencias podrán obtener hasta un 6%. El alquiler social no se recoge en los planes del Banco Malo, que prevé una rentabilidad mínima del 5% sobre el valor de los inmuebles alquilados, muy superior a la que actualmente se registra en el mercado, que oscila entre un 2.5% y un 3%.

Construcción de edificios paralizada

Construcción de edificios paralizada

Financiación de Sareb

La aportación pública procede principalmente del FROB, cuya contribución de 431 millones supone el 45% del capital de la entidad. La SAREB también recibe financiación de la Unión Europea de otra forma: la aceptación por parte del Banco Central Europeo de los bonos emitidos como medio de pago de sus compras de activos dañados. Esto supone que España cuenta con entre 20.000 y 50.000 millones de euros adicionales para financiar el banco malo, que se convierte en el contenedor donde el Estado y/o las entidades acumulan los desechos del sector financiero para luego liquidarlos. Además, cualquier entidad que reciba fondos comunitarios, del tipo que sean, estará obligada a transferir sus activos inmobiliarios al banco malo.

El 55% del capital de la Sociedad de Gestión de Activos, 524 millones de euros, es privado. Los inversores son dos bancos extranjeros: Deutsche Bank y Barclays Bank; ocho españoles: Ibercaja, Bankinter, Unicaja, Cajamar, Caja Laboral, Banca March, Cecabank y Banco Cooperativo Español y cuatro aseguradoras: Mapfre, Mutua Madrileña, Catalana Occidente y Axa, además de los socios originales: Banco Santander, que ha aportado 164 millones, Caixabank, 118 millones, Banco Sabadell, 66 millones, Banco Popular, 57 millones y Kutxabank, 25 millones. Estos últimos forman el consejo de administración de la entidad.
El pasado 29 de enero, un consorcio de inversores internacionales encabezado por empresas como Iberdrola, comenzó las negociaciones para su entrada en el capital de Sareb con la condición de que se les conceda un derecho preferente de compra sobre paquetes los inmuebles más líquidos, es decir, las viviendas ya terminadas, que podrían comprar a bajo precio dado el descuento del que disfrutarían y la todavía baja demanda, y venderla con relativa facilidad. La adquisición se haría en paquetes de 300 millones de euros en adelante. Una propuesta que ha topado con la negativa frontal de Santander, CaixaBank, Sabadell y Popular, debido a que las entidades, que tratan de vender su propio stock inmobiliario, no les interesa una estrategia de ventas rápidas con bajo retorno teniendo en cuenta que la perspectiva es que el mercado se vaya recuperando en los 15 años que tendrá de vida la sociedad.

Ventajas e inconvenientes

Sareb nace con la vocación de sanear las entidades bancarias posibilitando a los particulares volver a pedir créditos e hipotecas de forma más sencilla y reactivar así la situación económica del país. Por otra parte, las entidades bancarias dejarían de tener activos de difícil valoración en sus balances, de forma que se ahorrarían los recursos financieros y humanos dedicados a la gestión de activos tóxicos.

Sin embargo y aunque el banco malo prevé una rentabilidad del 15 % durante los 15 años de vida de los que dispone, esta rentabilidad depende enormemente de la coyuntura económica actual y la futura por lo que la incertidumbre sobre la eficacia de este recurso y la recuperación del dinero público invertido en el rescate a la banca es bastante alta.

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